Deficiencias en las revelaciones del valor razonable

¡Recargue la matriz!

Este es el Samuel’s Newsletter. Lea, analice, comente y comparta con sus amigos y relacionados. Exprese su opinión, máxime si no está de acuerdo conmigo o tiene otras perspectivas.

Por John Hughes – Deficiencias en las revelaciones del valor razonable, o: ¡Recargue la matriz!

Documento original: Deficiencies in fair value disclosures, or: reload the matrix! [13-07-2026]

Como parte de sus actividades, la European Securities and Markets Authority (ESMA) organiza un foro de quienes hacen forzoso el cumplimiento en 38 diferentes jurisdicciones europeas, todos los cuales llevan a cabo programas de monitoreo y revisión similares a los realizados por los Canadian Securities Administrators. Hace algún tiempo ESMA publicó algunos extractos de su base de datos confidenciales de decisiones de hacer forzoso el cumplimiento sobre los estados financieros, cubriendo ocho casos surgidos en el período comprendido entre diciembre 2021 y diciembre 2023, con la intención de “fortalecer la convergencia supervisora y proporcionarles a emisores y usuarios de los estados financieros información relevante sobre la aplicación apropiada de los IFRS”. No hay manera de saber si son problemas de solo-una-vez o más difundidos, pero algunos de ellos ciertamente tienen alguna relevancia para materias discutidas de vez en cuando con las entidades canadienses. Aquí hay uno:

• El emisor, una compañía inmobiliaria, tiene propiedades de inversión como su negocio central, con una distribución geográfica que se esparce a través de múltiples ciudades y regiones en el país de incorporación. Un pequeño porcentaje del portafolio (15%) estaba ubicado internacionalmente. El emisor aplicó el modelo del valor razonable del IAS 40 Propiedad para inversión para la medición subsiguiente de las propiedades (con base en un modelo que usa inputs del Nivel 3).
• En su reporte anual, fuera de los estados financieros, el emisor proporcionó información cuantitativa y cualitativa para 15 diferentes mercados geográficos. Además, el emisor comentó sobre los riesgos y oportunidades para diferentes segmentos de mercado y para diferentes tipos de uso de las propiedades (p.ej., oficinas, depósitos/logística, residencial, edificios gubernamentales).
• Cuando proporcionó las revelaciones relacionadas con las técnicas de valuación usadas para determinar el valor razonable de las propiedades inmobiliarias en los estados financieros, el emisor describió que la valuación se basó en: (1) desarrollos futuros en el mercado más amplio en la vecindad inmediata, y (ii) las condiciones y ubicaciones de las propiedades inmobiliarias. Además, el emisor proporcionó los rendimientos de alquiler por rangos en dos dimensiones separadas: (i) geografía o ubicación (dividida en seis clases), y (ii) tipo de uso (dividido en cuatro clases). Los rangos usados en las diferentes clases variaron entre 200 y 500 puntos base.

Quien hace forzoso el cumplimiento (tal y como a ESMA le gusta que le denominen) estuvo en desacuerdo con la determinación que el emisor hizo de las clases de propiedades de inversión incluidas en los estados financieros, concluyendo que las revelaciones relacionadas con los datos de input usados fallaron en proporcionar información suficiente en relación con la medición del valor razonable tal y como es requerido por los parágrafos 91 a 94 del IFRS 13. En particular, dados los rangos amplios de los rendimientos de alquiler aplicados por el emisor, quien hace forzoso el cumplimiento consideró que el nivel de detalle y agregación contenido en las revelaciones relacionadas con inputs no-observables era insuficiente para lograr el objetivo que se establece en el IFRS 13.91; requirió que el emisor incluya un grado más alto de desagregación de las clases basadas en la geografía, y para cada clase de geografía, los rendimientos de alquiler por tipo de uso. Aquí hay más explicación sobre ello:

• Quien hace forzoso el cumplimiento estuvo de acuerdo con el emisor en que, en el caso que nos ocupa, los factores clave que afectan los rendimientos de alquiler y en consecuencia la medición del valor razonable de los activos inmobiliarios eran la ubicación y el tipo de uso.
• Con relación a la dimensión geográfica/ubicación, quien hace forzoso el cumplimiento observó que, entre otros factores, en las áreas urbanas a menudo hay arrendadores alternativos, el riesgo de vacantes es más bajo, y los alquileres generalmente son más altos. En las áreas urbanas la competencia, así como los niveles de alquiler, son más bajos, y el riesgo de vacancia es más alto.
• Con relación al tipo de uso (naturaleza y características) quien hace forzoso el cumplimiento observó que, en el caso que nos ocupa, había creciente demanda por áreas logísticas y residenciales, mientras que los edificios comerciales y de oficinas eran considerados como propiedades con riesgo más alto. Las edificaciones gubernamentales, en contraste, representaban un riesgo bajo.
• Considerando el rango amplio en los rendimientos de alquiler aplicados por el emisor, resultantes de diferencias importantes en las características y riesgos de las propiedades del emisor, quien hace forzoso el cumplimiento concluyó que una combinación de ubicación geográfica y tipo de uso sería una base más apropiada para la determinación de las clases de activos relevantes del emisor. Por consiguiente, quien hace forzoso el cumplimiento solicitó que el emisor proporcione una matriz que combine los rendimientos de alquiler inmobiliario por ubicación geográfica desglosados por tipo de uso.

El argumento no es diferente al que uno pueda hacer al argumentar que dos segmentos de operación no comparten características económicas similares y por consiguiente requieren revelación separada. En este caso, con base en la información proporcionada, quien hace forzoso el cumplimiento parece haber elaborado argumentos sólidos de que el emisor no llegó a identificar las “clases apropiadas de activos y pasivos” para los cuales la información relacionada-con-el-input deba ser revelada, intentando en lugar de ello proporcionar un análisis más amplio de los datos de entrada, y limitando la capacidad del usuario para interactuar constructivamente con las limitaciones y los posibles rangos de variabilidad que rodean las medidas del valor razonable contenidas en el balance general. Lo que no sabemos, como a menudo ocurre en tales casos de estudio, es por qué el emisor pensó que tal enfoque redundaría a su favor, o en el de cualquier otra persona…

Las opiniones expresadas son solamente las del autor.

Esta traducción no ha sido revisada ni aprobada por el autor.